【研究报告内容摘要】
事件4月29日,公司发布公告称:金科股份(以下简称“公司”)于2020年4月
28日召开第十届董事会第四十七次会议,会议审议通过了关于公司拟分拆所属
金科物业服务集团有限公司(以下简称“金科服务”)到境外上市的相关议案。
点评管理规模稳步提升,拟分拆登陆资本市场巩固头部优势金科服务拥有国家一级物业管理资质,经过多年的发展管理业态涵盖住宅、写字楼、商业、酒店会所等多种物业类型,业务覆盖重庆、北京、四川、江苏、湖南、陕西、山东等省、市及自治区。2019年,金科服务在管面积约2.55亿平方米,同比增长4.08%。凭借优质的服务、良好的口碑、高效的管理架构等优势,金科服务连续四年蝉联中国物业服务十强企业,荣膺服务百强企业规模top10、服务质量top10、企业经营绩效top10、中西部市场占有率第一、智慧科技物业、中国蓝筹物业企业(连续四年蝉联)等殊荣。从募集资金用途来看,金科服务本次发行募集的资金将用于扩大公司物业管理业务规模,收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司,发展公司增值服务业务,完善公司数字化及信息化系统,补充公司营运资金等。分拆上市登陆资本市场有望助力金科服务释放更多独立自主经营能力,促进公司管理规模稳步增长、丰富服务内容,实现专业化与盈利能力的双提升,进一步巩固头部优势。
物业板块业绩表现亮眼,若成功上市有望增厚集团整体市值金科服务2019年实现营业收入27.54亿元,实现归属于母公司所有者净利润3.97亿元。截至公告发布日,金科股份持有金科服务75%的股权,石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业持有其25%的股权。从金科股份生活服务板块的营收贡献来看,2019年生活服务业务实现营收23.1亿元,同比增长33.2%,占比同期营收总额的比重约3.41%;生活服务毛利率较前值增长7.07个百分点至25.83%。物业服务盈利水平的提升有望成为公司新的业绩增长点。同时,金科服务若成功上市,有望带动估值修复,增厚公司整体市值。
投资建议:公司在2018年销售金额突破千亿大关后,2019年延续高增势头。逆势拿地力度不减、丰厚土储持续释放、强激励提效降本,未来销量规模再上新台阶可期。公司在夯实主业的同时,积极进行物业管理、新能源等多元化业务的拓展,与主营业务形成协同效应。通过销售回款能力的提升及多元化融资渠道的拓宽,净负债率持续改善,有望实现外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转换。我们预计公司2020-2022年eps分别为1.31、1.60、1.79元/股,对应当前股价pe为6.0、4.9、4.4倍。维持“增持”评级。
风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的

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